Sachlicher Ablauf eines Zwangsversteigerungstermins

Nachdem nun das Verkehrswertgutachten beim Vollstreckungsgericht auf dem Tisch lag und der Zwangsversteigerungstermin 6 Wochen öffentlich ausgeschrieben war, wurde die Zwangsversteigerung von dem Haus meiner Frau an einem Do. im Juni 2009 um 10.00 Uhr durchgeführt. Ich beschreibe hier den Ablauf des Termins zunächst erst einmal sachlich und im nächsten post beschreibe ich diesen Termin aus Sicht des Schuldners und in welcher inneren Anspannung solch ein Termin für den Schuldner oder dessen Vertreter abläuft, schließlich geht es ja meist um die Vernichtung der Lebensgrundlage und Existenz des Schuldners.

Der Termin ist grundsätzlich für alle Interessierten öffentlich und wird durch einen Rechtspfleger durchgeführt.

Der grobe Ablauf des Zwangsversteigerungstermins ist folgendermaßen:

1.) Aufruf zur Sache

Als erstes wird bekanntgegeben, um welches Grundstück es sich handelt. Danach wird die Teilnahme  des Schuldners bzw. des Schuldnervertreters und die teilnehmenden Gläubiger bzw. Gläubigervertreter (Rechtsanwälte) bekannt gegeben. Die Vertreter beider Parteien müssen bevollmächtigt sein.
Das Gericht macht die Eintragung im Grundbuch bekannt und weist darauf hin, dass folgende Unterlagen während der Bietzeit eingesehen werden können.
a) Gutachten des Sachverständigen
b) Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
c) Flurkarte

2.) Versteigerungsbedingungen (geringstes Gebot)

Es wird vom Gericht der beschlossene Verkehrswert der Immobilie im Termin mitgeteilt und somit die Wertgrenzen für das Mindestgebot 5/10-Grenze oder 7/10-Grenze ableitend vom Verkehrswert bekannt gegeben. Beispiel: Verkehrswert 300.000,- Euro somit 7/10 Wert = 210.000,- Euro oder 5/10 Wert = 150.000,- Euro.
Ebenso wird vom Gericht die Betreiber (Gläubiger) der Zwangsversteigerung und deren Ansprüche bekannt gegeben und ebenso auf die Grundsteuern für die Stadt hingewiesen, die Ersteher zahlen muss.


Sodann wird vom Gericht das geringste Gebot nach Anhörung der anwesenden Beteiligten festgestellt.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Ersteher den zahlbaren Teil des Meistgebots vom Tag des Zuschlags an mit 4% zu verzinsen und rechtzeitig vor dem Verteilungstermin zu zahlen hat, eingetragene Rechte würden dann keine bestehen.

3.) Möglichkeit zu einer Antragsstellung für die Beteiligten oder Anhörung eines Beteiligten

TIPP und Wichtig:
Zu diesem Zeitpunkt hat der Schuldner oder dessen Vertreter, wenn der Schuldner oder eines seiner engsten Angehörigen suizidgefährdet ist, die Möglichkeit zu aller letzt vor der Bietzeit einen Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO zu stellen. Idealerweise bereitet man den Antrag vor dem Zwangsversteigerungstermin schriftlich vor und verliest diesen Antrag vor Gericht. Wichtig ist dabei eine handfeste Begründung, untermauert durch ein fachärztliches Attest, die nicht zu leicht zu entkräften ist.

Allerdings gilt das gleiche der Antragstellung auch für die Gläubiger.
In der Regel werden die Gläubigervertreter nach der Antragstellung des Schuldners sofort einen Antrag auf Zurückweisung des Antrags auf Vollstreckungsschutz des Schuldners bei Gericht stellen.

4.) Wenn eine Antragsstellung vorliegt, gegebenenfalls kurze Unterbrechung des Verfahrens zur Beratung des Gerichts und die Verkündung eines Beschlusses.

Zu der vorgetragenen Antragstellung des Schuldners und dessen Gegenanträge durch die Gläubiger, muss das Gericht Stellung beziehen und einen schnellen Beschluss fassen. Meist wird der Beschluss noch im Termin bekannt gegeben und gegen den Schuldner ausfallen und der Antrag auf Vollstreckungsschutz kostenpflichtig als unbegründet zurückgewiesen.
Wenn der Beschluss zu Gunsten des Schuldners ausfallen sollte, müsste nämlich der Zwangsversteigerungstermin ab diesem Zeitpunkt abgebrochen werden.

TIPP und Wichtig:
Bei einem ablehnenden Beschluss des Gerichts in dem Zwangsversteigerungstermin gegen den Schuldner, kann der Schuldner eine „sofortige Beschwerde“ gegen diesen Beschluss einlegen. Idealerweise kündigt man dieses gleich nach Bekanntgabe des Beschlusses im Termin an. Die „sofortige Beschwerde“ bewirkt nämlich die Verzögerung der Bekanntgabe des Zuschlags und es muss deshalb ein neuer Zuschlagstermin vom Gericht festgesetzt werden.

Vorsicht: Die Begründung der „sofortigen Beschwerde“ muss innerhalb einer 14 tägigen Frist ab der mündlichen Bekanntgabe im Zwangsversteigerungstermin erfolgen, wenn der Schuldner oder dessen Vertreter bei der Bekanntgabe zugegegen ist und nicht erst ab Zustellung des Protokolls bzw. des schriftlichen Beschlusses.

TIPP: Grundsätzlich und wichtig zu Wissen
Eine Rechtskraft eines Beschlusses durch das Vollstreckungsgericht tritt erst nach einer 14- tägigen Frist ein, wenn allerdings fristwahrend innerhalb der 14 Tage mit einer „sofortige Beschwerde“ der Beschluss angefochten wird, so ist der Beschluss solange außer Kraft gesetzt bis das Beschwerdegericht entschieden hat oder es keine anderen Rechtsmittel mehr gibt. (§ 705 ZPO Formelle Rechtskraft)

5.) Bietstunde / Bietzeit

Die Bietstunde oder Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten, muss jedoch beliebig verlängert werden, bis keiner der Anwesenden mehr ein Gebot abgeben möchte.
Während der Bietzeit können Interessenten mündlich ihr Gebot abgeben. Der Bieter muss bei Abgabe eines Gebotes eine Sicherheitsleistung leisten, diese beträgt 10% des zuvor per Gutachten festgestellten Verkehrswertes und muss außerdem mindestens die Verfahrenskosten decken. Die Sicherheitsleistung wird bevorzugt in Form eines beglaubigten Bankschecks entgegengenommen oder man kann zuvor diese an die Gerichtskasse überweisen. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen. 
Das Gericht schließt die Bietzeit durch dreimaligen Aufruf des letzten Gebots.

6.) Identitätsprüfung des Bieters

Bei Erstabgabe eines Gebotes muss der Bieter sich mit seinem Personalausweis oder alternativ mit einer beglaubigten Bietervollmacht ausweisen.

7.) Zulassung des Gebots

Ein Gebot wird zurückgewiesen, wenn der Bieter die geforderte Sicherheitsleistung nicht erbringen kann.

8.) Anhörung der Beteiligten über den Zuschlag

Die anwesenden Beteiligten und der Meistbietende werden zum Zuschlag gehört
Zunächst erhält derjenige Bieter den Zuschlag, der das höchste Gebot (Meistgebot) abgegeben hat. Sollte die Zwangsversteigerung von einem Gläubiger zweiten oder nachfolgenden im Grundbuch eingetragenen Ranges betrieben worden sein, so ergibt das Meistgebot abzüglich der bestehen bleibenden Rechte im Grundbuch (Grundschuld 1. Rang) das sog. Bargebot. Der Wert des Bargebots muss im späteren Verteilungstermin gezahlt werden.
Wenn das Meistgebot jedoch unter 50% des Verkehrswertes (5/10-Grenze) bleibt, wird vom Gericht der Zuschlag verwehrt. Die Versteigerung muss in einem zweiten Termin wiederholt werden. Die Versagung des Zuschlags zum Schutz des Schuldners greift aber nur im ersten Versteigerungstermin. Sollte das abgegebene Meistgebot im ersten Termin unter 70% des Verkehrswertes (7/10-Grenze) liegen, kann ein am Verfahren beteiligter Gläubiger, dessen Anspruch nicht oder nur teilweise gedeckt wird, den Zuschlag verweigern. Auch in diesem Fall muss ein zweiter Termin vom Gericht festgesetzt werden.

9.) Beantragung der Gäubigervertreter zur Erteilung des Zuschlags

Wenn die Gläubiger oder deren Vertreter mit dem abgegebenen Gebot einverstanden sind beantragen diese die Erteilung des Zuschlags.

10.)  Zuschlagsverkündigung bzw. Verkündigung des Zuschlagsverkündigungstermins

Das Gericht kann den Zuschlag schon im Termin verkünden, wenn aber eine „sofortige Beschwerde“ vorliegt wird durch Beschluss der Termin der Zuschlagsverkündung bekannt gegeben.

11.) Möglichkeit des Schuldnervertreters zur Einlegung einer „sofortigen Beschwerde“ gegen eine für den Schuldner ablehnende Entscheidung des Vollstreckungsgerichts.

Mit Erteilung des Zuschlags durch das Gericht wird der Bieter Eigentümer, alle Rechte und Pflichten, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen, gehen auf ihn über. Der zu bezahlende Preis (Bargebot) muss zum Verteilungstermin bei Gericht hinterlegt oder an das Gericht gezahlt werden. Der Verteilungstermin findet in der Regel sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin bzw. Zuschlagstermin statt. Während des Verteilungstermins, welcher nicht öffentlich ist, wird mündlich verhandelt, wie der erzielte Erlös verteilt werden soll, dazu erstellt das Gericht einen Teilungsplan. Eventuelle Überschüsse stehen dem Schuldner zu. Das Vollstreckungsgericht veranlasst beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentümers, die Löschung der abgelösten Rechte / Grundschulden sowie die Löschung des Vollstreckungsvermerks.

TIPP

Wenn ein Zuschlag im Termin schon verkündet wurde, hat der Schuldner ebenfalls die Möglichkeit eine „sofortige Beschwerde“ gegen den Zuschlagsbeschluss oder auch „Zuschlagsbeschwerde“ genannt, einzureichen.

Die Rechtskraft eines Zuschlagsbeschlusses wird mit einer Zuschlagsbeschwerde nach § 705 ZPO genommen, wenn die Zuschlagsbeschwerde fristgerecht innerhalb einer 14-tägigen Frist eingereicht wurde. Auch hier gilt, dass der Beschluss solange außer Kraft gesetzt ist, bis das Beschwerdegericht entschieden hat.

Hier besteht ein recht großes Risiko für den Ersteher, er wird zwar bereits mit dem Zuschlag neuer Eigentümer, er darf jedoch als Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn
der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist und der Verteilungstermin stattgefunden hat. Dies bedeutet, dass der Ersteher solange eine Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss läuft, er noch lange nicht weiß ob er tatsächlich Eigentümer wird oder ob der Zuschlagsbeschluss von der Beschwerdekammer aufgehoben wird.
Das bei dem Gericht hinterlegte Geld für das ersteigerte Objekt liegt dann solange auf Eis bis ein Beschluss der Beschwerdekammer vorliegt und das kann mehrere Monate dauern.


Im nächsten Post schreibe ich über die Beobachtungen, Empfindungen und Gefühle in einem Zwangsversteigerungstermin aus Sicht eines von der Zwangsversteigerung Betroffenen.